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关于未经抵押权人同意的转让合同效力辨析

作者:市场营销
出处:www.lunrr.com
时间:2019-10-10

在抵押期内,未经抵押权人同意,抵押人对抵押权人签订的转让合同没有明确的答复。我彼此不认识,这很令人困惑。

第一种观点是转让合同无效。从保护抵押权人利益的角度出发,不允许抵押人随意转让抵押物,否则将增加抵押权人变现债权人的风险。第二种观点是抵押权人未经抵押权人授权签订转让合同,受让人可以取得抵押物的所有权,但抵押权人可以行使抵押物质押以取得抵押物。优先付款。第三种观点是,根据《土地登记办法》,《房屋登记办法》,未经抵押权人同意,抵押权是不动产,并且在受让人清算债务以消除抵押权之前,抵押权是不动产。没有抵押权人同意抵押财产转让的书面证明,买方实际上无法处理所有权转让,合同构成履行,买方有权终止合同,卖方有权被要求承担相应的违约责任;抵押品是动产。已申请抵押登记的,承让人不采用诚信取得制度,抵押权人有权行使抵押权;如果未办理抵押权登记,则受让人可以真诚地取得抵押权,抵押权人蒙受损失。向抵押人索赔。

作者倾向于第三个观点。

首先,《物权法》第191条第二款中的“不可转让抵押财产”仅指不能发生抵押品的财产变更的影响,但不影响抵押物转让的效力。合同。作为不动产权利变更的理由,应根据合同法判断合同的效力,不得根据是否履行合同不判断房地产是否已被注册为标准。或不。

其次,在系统设计中,买方对有效终止合同的违约责任比对承包商的过失责任更有利于保护善意买方的权利。从实践的角度来看,很明显,买卖双方在签订合同时对抵押品有抵押权,并事先做出适当的安排。普通买方无法全额购买抵押品,而是获得了折扣利益,从而实现了买卖双方的利益平衡。如果当事人严格执行合同协议,则合同可以继续履行,当事人声称由于价格波动,合同无效。合同的无效无疑将容忍违约方,守法方的合法权益将不受保护,合同自由和诚实信用原则将受到损害。

这导致了进一步的思考。第一个问题是:抵押权人是否同意建立抵押转让合同?抵押权人同意作为抵押物转让合同,不仅违背了抵押权的基本要求,而且与动产购置制度相抵触。抵押的好处是抵押的设置不会影响抵押人处置抵押品的权利,从而实现了“充分利用”财产法的价值目标。对于抵押权人来说,抵押权只是一种担保权,它是预期的并且是概率性的。因此,抵押权和抵押权本身的转让可以分开,抵押权人通常无权干预。抵押权人同意作为建立抵押转让合同的要求的结果是,有许多对抵押人或受让人有利的交易,由于抵押权人的分歧而很难发生。更有什者,这种情况可能使抵押权人受到恶意利用,抵押权人没有正当理由拒绝同意,或者抵押人的要求长时间未得到答复,从而损害了抵押人的利益。

因为注册是宣传房地产抵押和特殊动产抵押的一种方式,是法律明确规定的,所以根据传统抵押理论,抵押权人有权在这种情况下行使抵押的真正追赶权。 《物权法》第191条并未规定抵押权的真实追溯性,但此时,以抵押权人是否同意的主观标准作为分配三方利益的基础是合理的:经抵押权人同意,抵押权的效力与转让价格有关;在未经抵押权人同意的情况下,受让人只能通过还清债务而不是债务人来使转让生效,这至少可以保护抵押权人不损失其权益。普通动产抵押不是这样。由于普通动产具有非专一性,流动性高,品种多,数量不受限制的特点,因此没有注册公告必不可少的基本条件,因此法律并不需要对其进行全面注册。否则,这不仅使当事方在是否寻求注册方面陷入困境,而且与善意取得制度发生冲突。普通动产的所有权通过拥有(交付)来公开。第三方在拥有所有权的基础上进行交易,并且适用善意收购制度。公开动产抵押的注册实际上将否定善意获取制度的存在。当抵押人转让未登记的动产抵押时,如果抵押权人不同意,则转让将无效,这将严重破坏长期形成的动产交易订单的基础。在这个问题上,尽管《最高人民法院担保法》的司法解释第67条没有区分动产抵押和房地产抵押,但它指出了注册抵押和未注册抵押之间的差异。

第二个问题是,《物权法》第191条规定,抵押财产的转让需要抵押权人的同意,这似乎增强了抵押权人的权利。但是,由于缺乏关于抵押物真实回收效力的规定,它被价格和货币代位制的安排所取代,这使抵押物成为了对等物。假设被转换为抵押权人要求退还销售价格的债权,这大大降低了对债权人的保护。

首先,在代位制对金价的应用中存在完整性悖论。根据《物权法》第一百九十一条的规定,抵押人转让抵押物取得抵押权人同意的,应当预先向抵押权人支付或者交纳抵押物的价格。相反,抵押人没有抵押。该人同意转让抵押品,而受让人可以替换债务人以偿还债务,这意味着抵押人的价格可以支配。这使得抵押人没有获得抵押权人同意的激励和约束机制,抵押权人同意成为无效的制度。

其次,代位求偿制度不规范存款或清算的方式,缺乏程序可操作性。认识到抵押物转让价格的代位权当然不等于代位权,抵押人转让抵押物后,一旦受让人根据销售合同直接向抵押人支付质押,则价格为抵押人的其他一般货币和财产被合并和合并,失去了特异性,这成为抵押人的一般财产。在这种情况下,抵押被销毁。尽管法律中的“应当”一词可以通过司法保护来保护当事人的利益,但缺乏程序性规制不可避免地导致捍卫抵押权人权利的成本增加。

第三,受让人的替换虽然在某种程度上减轻了抵押权转让引起的抵押权人同意所造成的困难,但最终导致抵押权人,抵押人和受让人之间的利益失衡。由于债权人需要行使抵押权以实现主要债权,因此一般都说主要债权人已经丧失了偿付能力。受让人取代清算后,从主要债务人那里收回的大部分款项是“空收益”。特别是在抵押担保的抵押物价值超过抵押物价值的抵押物的情况下,受让人可以撤销主要债务人的抵押物,这特别不利于受让人。该系统仅关注抵押权人和受让人之间的利益分配,而取消了抵押人的责任。

为此,作者提出以下建议:

1.黄金替代品支付的程序规定。代位求偿的支付应按程序进行规定,在代位求偿权交由抵押人控制之前,应当明确代位求偿,以便抵押权人可以直接控制代位求偿。知道或应该知道抵押事实的受让人在支付价格代位时应承担以下义务:首先,当受让人支付抵押价格时,他应通知抵押权人只有得到抵押权人的同意才能他直接将价格支付给抵押人;当抵押权人不同意时,他可以直接将价格支付给第一抵押权人。三人定金。至于抵押权人是否可以提前还清其债权,需要得到债务人的同意。第二,受让人不履行义务的,受让人应当承担责任。转让后,抵押权人仍然可以收回抵押权。受让人可以通过行使清除权来清偿抵押,并从债务人那里收回抵押。

2.如果受让人同意,则允许抵押财产与抵押一起转让。抵押财产负抵押权的转让是抵押转让交易的正常状态,但鉴于《物权法》第191条的规定,抵押财产的转让必须获得抵押权人的同意。直接规定抵押财产的,可以转让抵押财产。这将与财产法直接冲突。在受让人同意的情况下,允许抵押财产随抵押权一起转让,可以避免与财产法的直接冲突,并且等同于给予抵押以求得有效。受让人的同意意味着受让人因财产转移而自愿成为原始债务抵押担保的新抵押人,而抵押权人可以不受财产所有人的因素直接行使异议权。这样,抵押权人的财产权对赋予抵押权的效力几乎没有影响,并且抵押权的产权得到了实质性的维护。这也可以弥补《物权法》第191条的缺陷,该条仅规定货物的价格是代位的,而不提供抵押。代位权对货物价格的限制是抵押物转让价格的多少直接影响到抵押权人的利益。抵押物转让时的市场价格低于抵押物转让时的市场价格。当抵押物变现且转让价格不足以偿还抵押信贷时,或者抵押人和受让人以低价相互勾结时,允许抵押。财产负抵押权的转让可以充分保护抵押权人的利益。此时,如果受让人不同意,则也可以根据抵押物的产权实施追偿。这是抵押的效果得到补充的情况。

3.通过对“同意书同意”进行广泛的解释,《财产法》第191条取消了对抵押人转让抵押品的严格限制。首先是规定抵押权人行使同意权的合理期限。在此期间,抵押权人无正当理由不答应抵押人要求的,视为同意,防止抵押权人滥用同意权;抵押权人同意“谅解并不意味着抵押转让本身的同意,而是受让人同意的,即受让人或存户的同意(即受让人同意),即抵押权人同意在未完全解决债权时抵押债务。财产的受让人而非抵押人要求抵押以保护债权的实现。这种解释可以有效地维护抵押权的财产权,并从根本上消除需要抵押权人同意的抵押转移的负面影响。抵押权人,抵押人和受让人的利益将重新获得。平衡。

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