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关于A房地产开发公司的相关税收案例探究

作者:政治教育
出处:www.lunrr.com
时间:2019-10-06

一,简介

房地产开发具有投资资金大,融资成本高,建设周期长,经营风险大的特点。整个业务涉及营业税,契税,土地增值税,房地产税,土地使用税,印花税,企业所得税,城市建设税,教育附加费等税费,税收负担较重。当前,中国房地产市场不景气,房地产开发企业面临融资困难,项目推进缓慢,单价和销售面积下降,资金回笼期长等问题,导致欠税额快速增长。在这种情况下,如何降低成本已成为房地产开发公司必须考虑的问题。通过税收筹划减轻税收负担是最重要的内容之一。公司税收筹划的成功与否取决于其合法性是否适当,以及它是否遵循一般的反避税规则,即(系列)安排是否具有“合理的商业目的”,取决于其“主要目的”是什么。的安排是。也就是说,“税收利息”是否是主要目的。通过合理的税收筹划,找到企业管理行为与政府政策意图的最佳结合,实现政府与企业的双赢局面具有现实意义。

二,文献综述

杨焕玲(2011)提出税收筹划是税收法律关系中税收主体与纳税人之间的税收博弈冲突。税收筹划权在法律的范围之内,一旦被超越,就不再是企业的法律权利。万莎(2011)指出,房地产企业税收筹划中存在政策风险,单方面风险,已识别风险和高成本风险。胡芳等人(2011)指出,通过合作住房建设,一方提供土地使用权,另一方提供资金建房。项目建成后,可以按比例分配,避免缴纳土地增值税。廖志宇(2010)和胡亚媛(2010)指出,房地产企业应尝试采用合并申报的方式缴纳土地增值税。张源(2011)认为,房地产开发企业的投资性房地产可以通过合资经营以租金形式获得利润而避免缴纳营业税和其他税费。

上面的讨论提出了房地产开发公司的税收筹划方法,但是有一定的局限性。通过合伙关系建造房屋的方式可能会在利益和冒险的后期阶段引发争议,并且这种方式并不普遍。通过合资企业获得大量租金也很困难,因为这会影响被投资方的经营结构。合并申报以缴纳企业所得税的方法要求集团公司或具有更多业务项目的公司使用。本文以现有房地产市场环境下企业管理的具体问题为研究对象,并通过分析某房地产开发公司的融资,销售,经营情况,分析房地产开发公司可能遇到的实际困难。项目管理和项目转移。有效的税收筹划计划。

三,案件概述

区政府通过招商引资引进了一家房地产开发公司,并以BT模式进行了该区工业园区项目的整体开发。工业园区的建设规模为5平方公里。该项目的建设工期于2009年开始,计划于2017年完成。项目收入该区政府打算在A房地产开发公司完成后20年内支付各种退税,以支付A房地产开发公司的特殊财政补贴。工业园。园区的基础设施建设完成后,一家房地产开发公司获得了2平方公里的商业和住宅用地作为公司的开发商住房。一家房地产开发公司正面临巨大的财务融资压力。此外,工业园区的招商企业进入园区后,由于基础设施建设时间长,短期内难以弥补税收对房地产开发公司的巨额投资。回扣。此外,自2014年以来,该地块中的商品住宅数量减少,价格下降。一家公司已经获得了用于商业住房开发的大规模商业和住宅用地,并且住房发展缓慢。

四,有关税收问题的筹划

(1)资本投资和经营方式对税收的影响

区政府通过招商引资,将优质的区域工业园区转移给了A房地产开发公司,主要是为了解决土地从“原地”转变为“成熟地”的巨大融资难题。根据协议,将按照BT模式建设一家房地产开发公司。根据现行的税收政策,房地产开发公司应按照《中华人民共和国营业税暂行条例》实施土地改建,拆迁,基础设施和配套设施,对建筑服务业的税率为3%。缴纳营业税会产生巨大的税收负担。

但根据《国家税务总局关于纳税人投资政府土地改造项目有关营业税问题的公告》,“纳税人与地方政府合作投资政府土地重建项目,其中土地拆迁,安置和补偿由地方政府制定的其他纳税人进行,而投资者负责支付所需的资金根据计划进行土地合并;同时,投资者充当建筑商,规划设计单位和施工单位。”单位签订合同以协助地方政府完成土地规划和设计,场地平整和周边绿化,并直接向规划设计单位和施工单位支付设计费和工程费。当土地符合国家土地出让条件时,地方政府将其列出并转让。如果交易价格低于投资者投资的全部资金,则损失将由投资者自己承担。如果交易价格超过投资者投入的全部资金,则利润将返还给投资者。投资者的行为属于投资行为,不属于营业税范围。投资者取得的投资收益不征收营业税。

因此,一家房地产开发公司通过合理的税收筹划,并未按照BT模式将整个土地开发为建设者,而是作为投资者出资并支付了土地整理资金,与规划设计单位和施工单位签订了合同,并将其直接实施到计划和设计部门。工作单位支付设计费和项目费。政府对改造后的土地进行挂牌转让后,可以将园林企业缴纳的土地出让金归还给房地产开发公司专用,并结合一定时期内园林企业的纳税申报表,以取得收益。时间。它不仅可以避免缴纳营业税,而且可以有效地解决巨额投资的财务压力。

(2)融资环节中的贷款征税

由于一家房地产开发公司在早期阶段就在土地整理方面投入了大量资金,因此很难实施商品房开发项目。此外,受市场情况影响,达到预售条件的商品房销售情况不理想,开发产品无法通过销售回收。前期银行借入资金的利息负担较大。

根据《国家税务总局房地产开发经营业务企业所得税管理办法》(国税发〔2009〕31号),符合企业发展税收要求的借款费用是在成本对象完成之前发生的,其借款费用应计入当期损益。包含在成本对象中。成本对象完成后,可以直接扣除为财务费用。房地产开发公司应根据项目进度计算完工开发产品的成本,并计算完工开发产品产生的借款费用。纳入财务费用,以实现企业所得税的税前扣除。为了达到减少企业所得税应纳税额的目的。

(III)销售环节中的税收问题

一种是通过采用不同的销售模式来降低税收成本。根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》,房地产公司支付的佣金可以用作增值额的扣除额。房地产开发公司可以通过成立独立的销售公司来减少土地增值税和公司所得税。

另外,房地产开发企业可以在销售过程中通过销售委托,根据销售清单的时间实现收入,从而达到延缓纳税义务发生的目的。

其次,合理的会计处理降低了税基。在房地产市场持续低迷且市场购买力不足的情况下,一家房地产开发公司将以难以应对的销售方式进行销售,打折销售或放弃部分区域,车库根据《营业税法》的规定,如果销售价格和折扣金额在同一张发票上列出,则折扣价是营业税的税基。除此之外,无论公司如何进行会计核算,都必须使用包括折扣金额在内的总价作为营业税的基础。因此,一家房地产开发公司进行折价销售时,应在同一张发票上注明销售金额和折价金额,以达到减少营业税计税依据的目的。对于给定的车库,如果该车库具有财产权,并且所有权是通过合同中的赠与方式转让的,则应视为按照营业税的有关规定出售。除交易的交易价格外,税务机关还应当根据市场价格批准转让价格,并对转让库房的交易征收营业税。如果将房屋的销售价格分为房屋的销售价格和车库的销售价格,则仅对交易价格征收营业税,这大大减少了营业税计算的依据。

(4)滞销商品房管理中的税收问题

在目前的市场条件下,房地产公司很难一次意识到产品售罄的情况。一家房地产开发公司拥有大面积的商业和住宅用地,其开发和销售周期持续超过10年。对于长期缓慢流动的尾巴,一家房地产开发公司将拿出一定数量的资金,将其作为出租存货的方式。但是,如果将开发产品更改为投资性房地产,则应按12%的税率缴纳物业税,并且必须缴纳营业税,城市建设税,教育附加费和企业所得税。如果将后期交易以投资份额的形式交付给其他单位,并将收益以利润分配的形式进行分配,则只需缴纳企业所得税,税负将大大减轻。

(5)项目转让的税收问题

一家房地产开发公司投资于长期的大型项目。目前,公司存在重大财务困难。该项目极有可能无法实施,而该项目的土地必须转让。即使融资顺利,由于资金周转的困难,开发可能会中断,该项目将转移给其他方。发生的情况。转让该项目,应当视为房地产转让已缴纳营业税,土地增值税,城市建设税和教育附加费,税负较重。

根据《财政部国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》(财税[2002] 1191号),股权转让不征收营业税。根据《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》的规定,“对于房屋的投资,合资,投资和合资,土地(房地产)被投资于股票或作为合资企业,房地产被转让。到投资或合资企业。土地增值税。”

根据《财政部国家税务总局关于股权变动导致企业法人房地产权属变更登记不征契税的批复》(财税[2003] 184号)的规定,“在股权转让中,单位和个人受制于企业股权,企业的土地和房屋所有权不转让,不履行契据。征税。”

房地产开发公司出于任何原因要转让项目时,可以与购买者协商使用土地和附属物作为投资,以取得购买者一定比例的股权,然后转让股权购买者可以避免营业税,城市建设,土地增值税,契税和教育附加费,可以有效减轻税收负担。

由于新的经济问题的不断出现,税收制度的不断修订以及房地产开发企业管理方式的不断调整,如何通过合理合法的方式减轻税收负担,降低成本支出,提高市场竞争力。税收筹划不是一成不变的。房地产开发企业应根据国家政策的更新,市场环境的变化和自身经营的变化,选择实施自己的税收筹划方案,以适应激烈的市场竞争环境,谋求企业的可持续发展。

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