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中国政府出台了很多抑制房价上涨的政策

作者:中小学教育
出处:www.lunrr.com
时间:2020-04-09

近年来,中国房地产业的快速发展极大地刺激了经济增长,但在此过程中房价也迅速上涨,引起社会不满。为了抑制房价的快速上涨,北京已经开始实施限购政策,但是对于限购政策的合理性和效果也有很多争论。本文分析了限购政策实施后北京住房市场供求的变化,并利用SPSS18.0软件对限购政策对北京住房市场的影响进行了单向方差分析。结论是,这一政策不符合改革方向,不应长期保留,也不能达到监管的目的。因此,有必要回到经济调控优先的思路,使市场机制能够充分发挥作用。

关键词:北京的限购政策;住宅销售价格的单向方差分析:新建商品房;二手房“1前言”鉴于近年来房地产市场的形势,中国政府出台了许多抑制房价上涨的政策,但效果并不明显,甚至出现了房价随调控而上涨的现象。迫于无奈,政府开始以行政手段规范市场,直接规定居民购房的资格和数量。

2010年4月17日,国务院发布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发〔2010〕10号,以下简称“国发〔10〕10号”),要求“当地人民政府可根据实际情况,采取临时措施,限制一定期限内的购房数量”。但是,对于购买限制的对象、范围、数量和期限,[1]没有明确的规定。

北京市于2010年4月30日颁布《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》(京法正[2010年第13号,以下简称“京13号”),要求“同一户只能在本市临时购买一套新商品房”。

2011年2月15日,《北京市人民政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》(京政办发〔2011〕8号,以下简称“京8号”)发布,进一步明确了采购限制范围。购买一套住房(含驻京现役军人和武警家庭、持有北京市有效居住证的家庭)和持有北京市有效居住证且连续5年以上(含)在本市缴纳社会保险或个人所得税的非居民家庭,限于一套住房(含新建商品房和二手房);对在本市已有2个以上住房单元的户籍家庭、在本市有1个以上住房单元的非户籍家庭、在本市无有效暂住证的非户籍家庭、在本市已连续5年(含)缴纳社会保险或个人所得税证明的非户籍家庭,暂停在本市出售房屋。”

自2010年4月30日起,北京开始实施限购政策,北京的限购政策逐渐清晰、细致、严格,短期内没有松动迹象。作为直接干预经济的行政手段,限购政策的影响及其实施效果引起了广泛的讨论。本文利用统计软件SPSS18.0对北京市限购政策对住宅市场的影响进行了单因素方差分析,并对北京市限购政策的实施效果进行了评价。

2方法

单向方差分析是一种统计方法,用于研究不同水平的控制变量是否对观察变量有显着影响。观测变量偏差平方和分为两部分:组间偏差平方和和组内偏差平方和,分别表示为SST=SSA SSE,其中SST是观测变量偏差平方和;SSA是组间偏差的平方和,是由不同水平的控制变量引起的观测变量的变化。SSE是组内平方和,是由采样误差引起的观测变量的变化。比较观察变量总偏差平方和各部分的比例,如果组间偏差平方和在观察变量总偏差平方和中的比例较大,则表明观察变量的变化主要是由控制变量引起的,主要可以用控制变量来解释,即控制变量对观察变量产生了显着的影响。

单向方差分析的基本步骤:(1)提出原始假设:在不同水平的控制变量上,每个观察变量群体的平均值没有显着差异(2)计算检验统计量和概率ρ值(3)将给定的显着性水平与ρ值进行比较:如果ρ值小于显着性水平,原始假设应被拒绝,否则原始假设不能被拒绝。

3个结果

本文的研究数据主要来自国家数据、北京市统计局和中国指数研究所。选择2009年第二季度至2010年第一季度的相关数据作为采购限制政策的实施前数据,选择2010年第二季度至2013年第四季度的相关数据作为采购限制政策的实施后数据。所选数据主要包括住宅销售面积、住宅竣工面积、新商品住宅价格指数(基于2008年)和二手房价格(基于2008年)。选定的销售面积反映住宅需求,选定的住宅竣工面积反映住宅供应,而房价同比指数反映房价变化。

3.1限购政策实施后住房需求和供应的变化

限购政策实施前后平均住宅销售和竣工面积。可以看出,限购政策实施前的住宅销售面积大于限购政策实施后的住宅销售面积。购买限制政策实施前的竣工住宅面积小于购买限制政策实施后的竣工住宅面积;购买限制政策实施前的住宅销售面积大于购买限制政策实施前的住宅竣工面积,购买限制政策实施后的住宅销售面积小于购买限制政策实施后的住宅竣工面积。这表明北京的限购政策减少了住宅销售面积,增加了住宅竣工面积,改变了以往住宅供大于求的局面。

限购政策实施前后住宅销售面积和竣工面积的季度数据显示,限购政策实施前,除2009年第四季度住宅销售面积大于竣工住宅面积外,其余季度住宅销售面积大于竣工住宅面积,即住宅需求大于住宅供应,住宅供应短缺。限购政策实施后,除2012年第三和第四季度住宅销售面积大于住宅竣工面积外,其余季度住宅销售面积小于住宅竣工面积,即住宅供应量大于住宅需求量。

3.2限购政策实施后房价的变化

新建商品房价格指数显示,限购政策实施前新建商品房价格呈上升趋势。限购政策实施后,新建商品房价格从2010年第二季度开始下降,但降幅不大。2011年第一季度,新建商品房价格开始上涨。2011年至2012年新建商品房价格相对稳定。2013年第一季度,新建商品房价格开始上涨,涨幅很大。

二手房价格指数显示,二手房价格在限购政策实施前呈上升趋势。限购政策实施后,二手房价格从2010年第二季度开始下降,但降幅不大。二手住宅价格在2011年第一季度开始上涨。二手住宅价格在2011年各季度保持相对稳定。二手商品住宅价格在2012年第一季度开始下降。二手住宅价格在2012年各季度保持相对稳定。二手房价格在2013年第一季度开始上涨,涨幅很大。

3.3单向方差分析

本文使用统计软件SPSS18.0评价限购政策的实施对住宅销售面积、住宅竣工面积、新商品房价格和二手房价格的影响。以是否实施限购政策为控制变量,以住宅销售面积、竣工住宅面积、新建商品住宅价格和二手房价格为观察变量,通过单向方差分析分别分析限购政策的实施对住宅销售面积、竣工住宅面积、新建商品住宅价格和二手房价格的影响。

单向方差分析的零假设是:购买限制政策是否实施对住宅销售面积没有显着影响;购买限制政策是否实施对已建成住宅区无重大影响;限购政策是否落实对新建商品房价格没有重大影响;限购政策的实施对二手房价格没有显着影响。

购买限制政策对住宅市场影响的单向方差分析结果

购买限制政策对住宅市场影响的单向方差分析结果表明,与购买限制政策对住宅销售面积影响的单向方差分析相对应的概率值为0.053。如果显着性水平为0.05,由于概率值大于显着性水平,应接受最初的假设:购买限制政策是否实施对住宅销售面积没有显着影响。购买限制政策对已建成住宅区影响的单向方差分析具有相应的概率值0.523。如果显着性水平为0.05,由于概率值大于显着性水平,则应接受最初的假设:是否实施购买限制政策对已建成住宅区没有重大影响。根据对新建商品房价格的单向方差分析结果,相应的概率值约为0。如果显着性水平为0.05,由于概率值小于显着性水平,则应拒绝原假设:限购政策是否实施对新建商品房价格没有重大影响。购买限制政策是否对二手房价格实施单向方差分析结果,相应的概率值为0.097。如果显着性水平为0.05,由于概率值大于显着性水平,应接受最初的假设:购买限制政策是否实施对二手房价格没有显着影响。

4结论

购买限制政策实施后,住房需求减少,住房供应增加。新建商品房和二手房价格没有明显下降。2013年,新建商品房和二手房价格大幅上涨。

通过购买限制政策对住宅市场影响的单向方差分析结果,接受原来的假设:购买限制政策是否实施对住宅销售面积没有显着影响;购买限制政策是否实施对已建成住宅区无重大影响;限购政策是否实施对二手房价格没有重大影响。否定原有假设:限购政策是否实施对新建商品房价格没有重大影响。这说明限购政策对住宅销售面积的减少、住宅竣工面积的增加和二手房价格的变化没有显着影响,限购政策对新建商品住宅价格的变化有显着影响。

限购政策并未影响北京住宅的供需和二手房价格。虽然影响了新建商品住宅的价格,但新建商品住宅的价格仍呈上升趋势。这表明限购政策并没有真正达到稳定房价的目的,作为政府直接干预经济的行政手段,它与中国市场化改革的方向背道而驰,不可能长期存在。房地产市场最终将回到市场机制发挥主导和调节作用的状态。然而,由于购买限制政策在短时间内强加了大量需求,在取消购买限制政策之后,累积的需求被释放。同时,由于我国土地开发的规定,现阶段住房供应相对集中,住房需求有限。房地产开发商将相应调整住房供应,减少住房投资和开发。限购政策将导致供需失衡,未来住宅价格有可能上涨报复,导致房地产市场剧烈波动。

借鉴国外经验,调控房地产市场投机的最佳方式是通过财税政策,使投机者变得无用和无利可图,不限制普通人正常的住房需求。因此,中国政府应制定相应的财税政策,增加居民的其他投资渠道,抑制住房市场的投机需求。抑制住房投机需求,合理引导刚性需求。

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