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房地产估价的成本法改进研究

作者:畜牧业
出处:www.lunrr.com
时间:2020-02-03

第一章引言

1.1研究背景和意义

1.1.1研究背景

房地产业作为生产生活服务部门,属于国民经济中的第三产业,是经济发展的基础和主导产业。其相关性高、驱动力强,现阶段已发展成为我国重要的支柱产业。

中国的房地产评估行业是一个新老行业,是房地产行业的重要组成部分。 自20世纪80年代以来,中国在土地使用制度、住房制度和其他相关经济制度方面进行了一系列重大改革。一个相对成熟的房地产市场初步形成,房地产估价行业应运而生,并逐渐趋于规范化。 然而,我国对房地产估价的理论研究在一定程度上滞后于快速发展的房地产市场和实践的需要,房地产不可分割的本质和由不同行政部门管理的事实也在一定程度上带有人为分割的特征。

与市场经济发达国家和地区相比,我国现行的房地产制度、房地产管理体制和房地产市场既有特点又有不完善之处,导致我国现行的房地产估价不仅有许多特点,而且估价对象更加复杂,估价所依赖的前提条件有时不确定,从而使估价困难。

目前,成本法、市场法和收益法是国内外应用最广泛的三种房地产估价方法。其他房地产估价方法都是这三种方法的衍生物。 目前,由于我国房地产市场仍处于不完全状态,交易信息的披露程度不是很高,导致无法获得更准确可靠的信息,以及房地产交易价格的强烈个性,因此,收益法和比较法的运用受到一定程度的限制。

成本法一直是我国房地产估价中应用最广泛的方法。房地产估价价格的准确性关系到各方的利益。现实中,我国有大量的房地产无法用市场法和收益法进行评估。因此,成本法估价应该受到房地产估价行业的足够重视。 用成本法评估时,房屋损失率的确定一直是一个难题。目前,在评估实践中,评估人员通常依靠自己的经验,经过实地考察后确定损失率。虽然原城乡建设环境保护部在1984年发布了《房屋完损等级评定标准》,评估人员可以根据该标准进行判断,但由于评估人员的主观判断,仍难以排除评估结果与实际情况的偏差,因为待评估的每栋建筑都处于独特的环境中,其外部影响因素和程度复杂多变。 尤其是对那些经验不足的房地产估价师来说,影响更大。 另一方面,建筑安装成本和各种其他费用的实际成本往往是在计算建筑物的再购买和建筑价格时获得的。传统成本法不能解决实际成本偏离目标的情况。

1.1.2现实意义

研究房地产估价的成本法意义重大:

1.成本法是房地产估价的三种基本方法之一。其理论研究是房地产估价理论体系的重要组成部分。特别是在我国实行国有土地有偿使用和限时使用制度的条件下,成本法理论更具中国特色。

2。加强成本法的理论和实践研究,可以提高市场法和收益法在房地产估价中的准确性。 一方面,由于房主的经济条件、文化素养和习惯不同,如房屋装饰和房屋设备,成本法不能用来修正比较法中的个别因素。否则,很难确定修订的范围。另一方面,对于收益法来说,房地产的收益流显然包括房屋装修和设备的贡献。为了实现房地产的稳定收入或有规律变化的收入(这是应用收益法公式的前提),必须保持房屋装饰和设备相对稳定的使用价值。然而,装饰和设备的使用寿命比建筑物主体的使用寿命短得多。因此,房屋装修和设备应在房地产的整个收入年限内定期更新,这涉及到房屋装修和设备折旧额的估算和更新成本。因此,成本法是一种值得研究的基本方法。

3.成本、成本价值和生产成本是估价、项目评估和产品定价中经常涉及的一组概念。 研究成本法,确定评估、项目评估和产品定价过程中确定其参数的标准和方法,有利于提高项目决策的科学水平,提高房地产开发项目的管理水平,减少社会资源的浪费。

4。成本法目前在房地产估价中被广泛应用。对房地产估价成本法理论和实践中存在的问题进行深入细致的研究,可以提高成本法估价的可操作性和估价结果的合理性。

1.2国内外研究现状

1.2.1国外研究现状

19世纪80年代,被誉为现代房地产估价起源的英国出版了房地产估价专着。 20世纪以来,西方主要国家房地产业的快速发展推动了房地产估价行业的发展和研究。一般来说,可以分为以下三个阶段:“第一阶段是土地经济学学派的兴起,它没有界定土地价值的理论基础。 这一时期的代表性作品包括:芭比科克弗雷德里克波贝克的《房地产估价》和费希尔的《房地产原理》。

在第二阶段,阿瑟。默茨克在房地产估价领域出版了一本划时代的书《房地产估价过程》。在这本书里,他把价值理论和评估理论紧密结合起来,指出在完全竞争的均衡条件下,正常价值、长期成本和资本收益的价值是等价的。这一思想成为房地产价格评估中不同评估方法相互验证的理论基础。

第三阶段的代表是李海德尔、哈里格兰特艾金森和乔治施穆兹 他们分别推广和发展了成本法中的市场比较法、收益消除法和价值评估技术。 特别是,舒尔茨在《估价过程》构建的估价模型被美国房地产估价协会纳入《房地产估价》 这本书仍然是迄今为止西方房地产业最权威的房地产估价专着。

从地区来看,每个国家和地区都有不同的国情,房地产估价方法的发展和应用也有所不同。

国际房地产估价方法可以分为两类。一个是以英国为代表的英联邦国家,它们采用了五种基本的估价方法:市场比较法、收益消除法、成本法、利润法和盈余法 在房地产估价中,我们注重经验、艺术和市场信息,很少使用数学模型进行计算。 他们认为在市场发展的情况下,根据市场信息直接评估更可靠。 其次,以美国为代表的北美国家采用了三种基本方法:市场比较法、收益法和成本法 在评估房地产时,我们应该注重技术和计量,注重数学模型,即从投入和产出的角度来计算房地产价值。 他们认为通过建立一个特定的数学模型来评估一个房地产是更加公平和合理的。因此,在评估房地产时,需要同时使用三种方法进行比较分析。

1.3主要研究内容和创新点?1.3.1第一章绪论:主要介绍成本法在房地产估价方法中的研究背景和现实意义,国内外房地产估价的研究现状,以及本文的主要研究内容和创新点

第二章,房地产价格评估基础知识:本章分为两部分:房地产价格研究和房地产估价研究。 前者主要介绍了房地产价格的构成和影响房地产价格的因素,而后者论述了房地产估价的含义、目的、原则、常用方法、特点和必要性,并重点对三种估价方法进行了比较研究。

第三章成本法的分析与研究,主要阐述了成本法评估的理论基础、适用范围和条件、评估步骤和基本公式,讨论了传统成本法中的两个重要参数建筑物的购建价格和折旧,分析了成本法评估的本质和难点以及成本法评估的优势。

第四章,成本法的改进研究:首先,分析了模糊数学和价值工程在成本法评价中的适用性。通过建立模糊综合评价模型,对建筑物的新度进行评价。提出了一种利用层次分析法解决模型中难以解决的权重问题的新方法。运用价值工程原理对偏离目标成本的实际成本进行修正。

第五章,案例分析:通过对东湖开发区广固街3号世界城市广固步行街三栋房地产建筑的分析,采用传统成本法计算项目价格,将本文建立的模糊综合评价模型和价值工程方法应用于项目评价。通过对评价结果的对比分析,证明模糊综合评价模型、价值工程应用和成本法评价的应用是可行的。

第六章,结论与展望:总结本文的研究成本,并对未来的研究方向提出建议

?1.3.2本文的创新之处

1.运用模糊数学原理,建立模糊综合评价模型,计算建筑物的新度。在计算模型中的权重时,提出了层次分析法来确定权重。也就是说,本文创造性地将层次分析法和模糊综合评价法相结合来计算建筑物的新度,大大提高了评估人员对评估结果的主观影响。

2。摘要:通过对建筑安装成本的分析,创新性地提出运用价值工程原理,消除建筑安装成本中偏离目标成本的成本,从而达到修正建筑实际成本的目的。

第二章房地产价格评估基础知识

2.1?房地产价格研究

房地产估价是对房地产价值的评估。价值的外在表现是价格 因此,要做好房地产估价工作,首先必须对房地产价格有一个全面而深刻的了解。

2.1.1房地产价格构成

房地产价格通常由以下7项组成:①征地成本;(2)开发成本;(三)行政费用。(4)投资利息;(5)销售费用;⑥销售税和费用;⑦开发利润

1。土地收购成本

土地征用成本是指为房地产开发征用土地所必需的费用和税收。 在一个完善成熟的房地产市场中,土地收购成本一般由购买土地的价格和房地产开发商在购买土地时应缴纳的税费组成。 在目前情况下,征地成本的构成根据房地产开发用地的获取方式可分为以下三种类型: (1)通过征地获取,征地成本包括征地费用和土地使用权出让金等。(二)城市房屋拆迁、土地使用权出租等费用。(3)通过在市场上购买,如购买政府出让或其他开发商出让已完成征用或拆迁补偿安置的耕地,征地费用包括购买土地的价款和购买者应缴纳的税费等。

2。开发成本(Development cost

Development cost)是指为房地产开发而收购的土地上基础设施和房屋建设所需的直接费用和税收。 理论上,开发成本可分为土地开发成本和建筑施工成本 实际上,开发成本主要包括勘探设计和初步工程成本、基础设施建设成本、住房建设和安装成本、公共设施建设成本以及开发建设过程中的税费

3。企业管理费

行政费用是指组织和管理房地产开发经营活动所必需的费用,包括房地产开发商的工资福利费用、办公费用、差旅费等。可以概括为土地征用成本和开发成本之和的一定比例。 因此,管理成本通常可以通过土地征用成本和开发成本之和乘以该比率来计算

4。投资利息

成本法中的投资利息不同于会计中的财务费用。它包括土地收购成本、开发成本和管理费用的利息。无论是借入资金还是自有资金,都应计算利息。 因为贷款资金必须支付贷款利息,自有资金必须放弃可用的存款利息,即基于对资金机会成本的考虑 此外,从估值的角度来看,房地产开发商自有资金的利息应与应得利润分开,不能算作利润。

5。销售费用(Sales Expenses

Sales Expenses)是指房地产销售和开发所必需的费用,包括广告费、销售代理费等。 销售费用通常通过销售价格乘以一定的比率来计算。

6。营业税(Sales Tax

Sales Tax)是指房地产开发商在销售开发完成后应缴纳的税款。它可以分为两类:1是销售税和附加费,包括营业税、城市建设税和教育附加费。二是其他销售税费,包括卖方应承担的交易费用等。 销售税通常是销售价格的一定比例,因此通常通过销售价格乘以该比例来计算

7.开发利润

实际开发利润是一个结果,它是销售收入减去各种成本、费用和税收的余额 在成本法中,销售价格未知,需要计算,而开发利润需要提前计算。因此,在使用成本法进行评估时,首先需要计算开发利润。 在计算开发利润时,应注意以下几点:

(1)开发利润在所得税前,即开发利润=开发后房地产价值-土地收购成本-开发成本-管理成本-投资利息-销售成本-销售税;

(2)开发利润是房地产开发商在正常情况下能够获得的平均利润,不是个人房地产开发商最终获得的实际利润,也不是个人房地产开发商期望获得的利润。

(3)开发利润的计算方法是将某一基数乘以同一市场类似房地产开发项目所需的相应利润率。 计算开发利润时,应注意计算基数与利润率的匹配。

2.1.2影响房地产价格的因素

房地产价格受多种因素的影响,所有这些因素都从不同的方面、不同的程度影响房地产价格评估

1。供求

房地产的供给和需求是形成价格的两个最终因素。 所有其他因素要么通过影响供给,要么通过影响需求来影响价格。 房地产价格也由供求关系决定,与需求正相关,与供给负相关。 如果供应不变,需求增加,价格就会上涨。如果需求下降,价格就会下降。 如果需求不变,供应增加,价格就会下降。如果供应量减少,价格就会上涨。

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