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关于农村宅基地使用权流转法律制度完善构想

作者:国家级期刊
出处:www.lunrr.com
时间:2019-11-07

一,农村居民土地使用权转让概述

《物权法》第152条定义为:使用宅基地的权利是指农村集体经济组织的成员有权依法在集体土地上建造个人住宅和其他辅助设施。宅基地使用权从主体转移到另一受让人,主体之间的转让是宅基地使用权的转移。转让使用权的各种方式包括授予,租赁,给予,抵押和股权。但是,根据《物权法》,《担保法》和《土地管理法》的相关规定,宅基地使用者的权利仅是拥有,使用,部分收入权和部分处置权。

农村宅基地使用权的转让问题在法律和实践界一直是一个争议。学者反对宅基地使用权转让的原因很大程度上是基于宅基地使用权的安全功能和福利性质。这是为了避免土地性质的变化,交易失控,最终危及农村安全和社会稳定。但是,已经形成了供农村家庭使用的地下市场。中国法律的落后需要紧急解决,最后需要使宅基地使用权合法化和农村经济振兴。

二,农村居民土地使用权转让法律制度的建设

民法认为,有权使用宅基地的农民可以在其宅基地上建造房屋并处置其房屋。如果农民处在一定的紧急状况下,需要出售房屋,则土地使用权只能按照去处原则与房屋一起出售,出售的对象仅限于内部组织的成员。群组。但是,在一些农村地区和一些发达地区的农村地区,已经发生了土地转让,租赁,抵押,宅基地持股以及土地整理和房屋置换。法律现象已经存在,相应的法律规范也已准备就绪。要实现农村宅基地使用权的流通,我们需要考虑以下几个方面:

(1)确定房屋用地的集体所有权和农民的使用权

1.宅基地的所有权属于集体经济组织。宅基地的所有权属于农民集体经济组织。这很明显

但是,由于我国法律没有明确规定所有权,而且集体经济组织的分支机构(包括村集体和城市集体)过于复杂,因此所有权的归属变得非常模糊。甚至有些地区认为宅基地的所有权属于国家,因此一些基层政府已变得越来越有利可图。我们现在的首要任务是改善有关法律制度,并明确农村宅基地的所有权。这些规定应根据村集体的实际情况,同时,农村集体经济组织应明确宅基地所有权的管理权和管理义务。最后,这些法律规定,中国集体经济组织的土地所有权与国家土地所有权应相等。

2.农民有权将财产权用于宅基地

农民有权使用财产权来使用其宅基地。这是《物权法》的明确规定。但是,众所周知,使用权包括使用权。但是,在中国的物权法中,它规定农民有权拥有和使用房屋,而没有收入权。宅基地和地上的房屋是农民的主要财产。但是,由于农民有权使用宅基地而没有任何收益和处置,根据房屋整合的原则,这也限制了地上房屋的出售和租赁。在这些农村改革试点中,在买卖了宅基地和地上的房屋之后,他们通常只对房屋进行补偿,而农民并没有真正享受到土地出售的好处。

(2)修改现行法律,制定具体的宅基地转让制度

中国现行关于农村住房用地的法律规定仅限于《宪法》,《物权法》和《土地管理法》,以及《民法通则》中一些非常简单和笼统的规定。此外,一些省市有自己的临时法规,其有效性和等级较低。长期以来,《土地管理法》关于家庭只能拥有宅基地并限制出售房屋以禁止转让宅基地使用权的规定一直与历史和现实相矛盾。通过继承,一个农民将拥有多个宅基地,土地的无形流转早已存在。因此,应及时建立允许宅基地流通的系统,包括:

1.界定农村宅基地的范围

在广大农村地区试行并逐步建立了农村最低生活保障制度,宅基地制度的福利性质逐渐弱化。如果仍然可以按照现行法律在农村集体经济组织的成员之间转让宅基地,则农村集体经济组织的成员可以依法免费申请宅基地。在农村地区,显然不可能形成有效的家庭基础转移市场。没有价值。只有突破这一主题限制,房屋用地的主体才能扩展到城市居民,并且将颁布法律以允许城市居民获得使用房屋用地的权利。它是集体经济组织的成员,可以逐步建立健康有效的家庭基础流通市场。当然,为了防止城市居民投机购房,应当合法控制允许城市居民使用房屋的区域数量。它不仅确保了农民住房的土地,而且适当地将房屋用地引向了拥挤的城市。力求在城市住房压力和农村居民空置之间取得平衡。除城市居民以外的其他对象是否可以获得居家使用权,还需要进一步分析。

2.界定农村宅基地使用权的转让方式

由于城市居民无法通过申请获得农村房屋用地,因此法律将扩大宅基地的转让方式,同时扩大房主的受让人。从原始应用程序获得的农民的家庭基础被排除后,便有股票,抵押,销售,租赁和继承。由于中国恪守一房一院的政策和随处可见的原则,因此在房屋出售后,应当将房屋使用权一并转让。但是,为了防止失地农民陷入失去生活保障的困境,宅基地的转移必须符合严格的条件,例如不影响生命的证据。宅基地转让的收益由农民和村集体按比例分配,禁止受让方改变土地。用途为了防止土地转售,宅基地使用权在出售后的一定时间内不得再次出售。买卖合同需要向有关土地管理部门备案。

(1)持股方式:宅基地使用权一般分为两种。一种是以集体经济组织的名义使用将宅基地作为股东的权利。另一种方法是成立一家拥有使用宅基地的股份公司。从基本费用中扣除家庭基本收入后,家庭基本用户企业和村集体将支付股息。当然,由于短期内无法收回宅基地,使用宅基地使用权的转让可能会导致地方政府减少财政失衡。但是,从长远来看,允许转让宅基地使用权不仅可以发挥土地的财产性质,还可以增加农民的收入。促进农村经济发展。

(2)抵押方法:建立抵押的基础是合法抵押合同。在宅基地的所有者和受让人之间转让使用宅基地的合法权利的权利已经建立,但抵押权必须得到保障,但是必须保证集体组织成员的优先权。抵押的主体应扩大城市人口。就抵押的实现而言,法律应放宽对受让人身份的限制。法律应允许使用宅基地抵押的权利。农民抵押房屋并抵押使用权,将有助于及时解决财政困难,拓宽融资渠道,振兴农村经济。

(3)租赁方式:房屋所有者将与受让人签订租赁合同,以取得房屋使用权。租赁期限应由合同约定,但房屋使用权的使用不得改变。签订的租赁合同必须向有关土地管理部门备案。

(4)置换方式:在广东,存在一种“双重放弃模式”,即农民放弃了使用宅基地获得城市住房的权利,放弃了土地承包经营权以获得最低生活保障。城市。这种双重放弃的模式有利于促进城市化,有利于保护农民的生命。

(5)继承赠与方式:根据民法规定,村民可以通过继承赠与获得宅基地。城市居民也应该能够成为继承和赠与的主体,但是为了防止多户住宅现象和恶意流通现象,法律应要求继承房屋的主体支付一定的费用。价格金额。

3.房屋使用权转让管理监督制度

对宅基地使用权转让过程的管理和监督,是对宅基地使用权转让过程的监督和管理。解决冲突和纠纷。为了防止某些实体在转让使用权的过程中进行违法的秘密交易,改变房屋的使用,将集体拥有的土地甚至耕地转变为建设用地,或者转让没有开发的土地,让该国发生土地流失的情况,应当建立处理房屋使用权转让纠纷的仲裁机构,与司法部门协调解决各种纠纷。房屋用地转让过程中的矛盾和纠纷。

(3)建立农村土地交易市场,实现宅基地使用权的转移

要实现农村宅基地使用权的合法流转,不应只是纸上谈兵,而应建立合理的合法、长期的土地交易平台。北京大学经济研究中心主任周其仁建议,包括农村住宅用地在内的农村建设用地应集中建立土地交易市场。这些土地交易场所经合法批准设立,是实现宅基地使用权流转的特殊场所,旨在实现土地同价同权的公开交易。进入土地交易场所的土地必须满足三个条件:1。土地所有者有合法的土地使用权。2。土地利用是农村建设用地,而不是耕地和农用地。三.土地是建设规划节约的土地。只有这样才能有效地防止耕地减少和土地性质、用途的变化。但建立土地交易也存在风险和困难。比如,如何确认争议土地,如何在村民之间分配土地使用权出让价格,如何保证农村土地使用权交易成本在不被侵占和开发的前提下,让农民充分受益。这些问题需要在土地流转试点过程中逐步解决。

1。宅基地使用权随房屋转让

我国农村房屋流转遵循随地流转的原则。房屋所有权转移时,房屋占用的土地也随之转移。但是,法律并没有明确规定房屋的转让。未明确规定宅基地使用权转让合法的,受让人取得的房屋所有权不完整。

2。宅基地使用权的个人转让

宅基地使用权能否单独转让,法律没有明确规定。在发达地区的城乡结合部,这种宅基地的隐性市场越来越大。农民受经济利益驱使,自发出售剩余宅基地使用权。社会现象已经存在,但法律规定相对空白。容易引起纠纷,扰乱社会秩序。

(四)建立限时有偿收回制度,解决土地闲置问题

根据中国现行法律,一个家庭只能拥有一个农村宅基地。但是,在大多数农村集体组织中,以赠与、继承等方式收买宅基地的,宅基地超过批准面积建房、擅自占用土地的现象十分严重。一方面,超标宅基地无法收回,另一方面,需要宅基地的村民增多,土地不增加,土地更加紧张。这种超标行为违反了一户一房的规定。使用权是一种财产权,使用权是一种特定的权利。因此,这种多户住宅的问题只能通过在一定时期内利用农村宅基地来解决。宅基地使用权补偿,是指农民在取得富余户宅基地使用权后,按照一定的比例和期限支付合理的对价。在批准的建筑面积上建造的房屋应支付超额部分。限定为农民宅基地使用权不能长期合理使用,国家可以收回并分配给依法申请宅基地的其他村民。宅基地功能明显得到保障,一房多宅现象明显超出保障功能,造成土地闲置浪费。农村宅基地只有在有限的时间内使用,才能解决这一问题。

(五)完善农村社会保障制度,以社会保障代替宅基地保障

鉴于农村宅基地使用社会保障制度的福利性质,一些持不同政见的专家学者担心,农民转移宅基地后会失去生活保障,从而影响公共安全。其实,这种担心是多余的,原因如下:

1。限制宅基地使用权转让不是保障生命的主要途径

作为一个理性的经济人,农民如果不能保护自己的生命,就不能轻易转移其使用房屋和宅基地的权利。同时,如果农民迫切需要资金来解决生活的困境,那么禁止转让宅基地使用权显然不能解决问题。因此,不应以保障农民生活为由禁止使用宅基地的权利。

2.以全面的社会保障取代社会保障,从而消除宅基地保障

因为社会保障制度是要利用国家的公共财产为生活水平低于社会平均水平的人们提供救济,并保障其基本生活。社会人民的权利是平等的。因此,这种社会保障体系应使每个中国人受益。因此,在整个农村地区建立社会保障体系是基于社会公平的需要和农村宅基地合法转移的必要前提。多层次的社会保障体系包括医疗保险,最低生活保障和养老保险。这是从土地上解放农民,从福利性质上解放土地的方式。

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